近日，“公攤面積”的新聞被刷屏，大家都在討論：難道“建筑面積”、“公攤面積”以后真的要取消了嗎？

我們先來看消息的來源：

近日，《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》正式掛網開始征求意見，里面包含了13項工程項目規范和25項工程通用規范。其中，工程項目規范第10項，即是引發大家討論的《住宅項目規范（征求意見稿）》。

《住宅項目規范（征求意見稿）》規范最大亮點：

● 2.3.2 城鎮新建住宅建筑應全裝修交付
● 2.4.6 住宅建筑應以套內使用面積進行交易。
● 4.2.4 公共出入口設置應符合下列規定：
1. 每個居住單元應至少有 1 處公共出入口符合無障礙設計要求；
2. 公共出入口門洞口寬度不應小于 1.20m；
●5.1.2 住宅建筑結構必須進行抗震設計，且抗震設防類別不應低于丙類。住宅建筑不應采用嚴重不規則的設計方案。
● 7.5.1 新建住宅建筑電梯設置應符合下列規定：
1. 四層及四層以上住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9m 的新建住宅建筑應設電梯。每個設置電梯的居住單元應至少設有 1 臺可容納擔架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應小于為1.50m×1.60m，轎廂門凈寬不應小于 0.90m；
2. 十二層及十二層以上的住宅建筑，每個居住單元設置電梯不應少于 2 臺，其中設置可容納擔架的電梯不應少于 1 臺。
以套內使用面積進行交易
亮點解讀之一
在《住宅項目規范（征求意見稿）》當中，第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應以套內使用面積進行交易。

多數人的討論，其實就源于此。《住宅項目規范（征求意見稿）》都明確了，“應以套內使用面積進行交易”，那不就是取消了嗎？

這只是有些媒體的錯誤理解！

《住宅項目規范（征求意見稿）》只是個技術規范

我們首先要了解一點：這個征求意見稿，征求的是對一項工程建設標準規范的意見，因為這個《規范》是開展工程建設活動的“底線”要求，具有“技術法規”性質，在我國工程建設標準規范體系中位于頂層。

也就是說，這個規范未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關系。與我們大家關心的物業費、取暖費以何標準收取，也沒直接關系。

畢竟，我們商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規和規范性文件。《商品房銷售管理辦法》和《物業管理條例》都各有負責，這其中明確該管的內容，怎么可能被本不該管的《住宅項目規范》就給說了算呢？

所以，指望一個技術規范，就能解決我們大家都關心的一個話題，你說怎么解答？

難言的“公攤面積”

之所以大家對這個話題這么關注，確實是這些年來，“公攤面積”讓一些購房者感到“很受傷”。

說這個話題前，我們先了解一下什么是公攤。公攤面積就是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。它包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳等等等等。

公攤面積=商品房建筑面積-套內建筑面積

（套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積+陽臺建筑面積）

對于公攤面積的處理，由于目前我國尚無明確法律法規予以明確，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。

因此很長時間里，我們經常會看到媒體有報道，公攤面積由于缺少標準，不僅會讓消費者在購房時需支付更多購房款，還要多支出物業費、取暖費等更多成本。

所以，“公攤”，實在是一個大家關注的話題，一有風吹草動，難免引來猜測無數。

“套內面積交易”無法根本改變“公攤面積”存在的現實

在這個《規范》當中，熱議的另一個原因是“應以套內使用面積進行交易”這句表述帶來的后續影響。“套內計價”這種交易方式，意味著“公攤面積”必須會取消嗎？

我們暫且先不說，《規范》中的這句話是不是只針對建筑企業竣工驗收等情況而言，我們只說在現實銷售環節當中，“套內計價”真的與“公攤面積”“勢不兩立”嗎？

我國現行的《商品房銷售管理辦法》中，是這樣規定的：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。

對此，《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。

而在目前大多數的購房合同中，開發商前期宣傳的都是以建筑面積來計價，而與我們最終簽訂的合同當中，卻基本上都是按照套內面積來計價。也就是說，開發商前期宣傳，只會告訴你房子1萬/㎡，但在實際成交過程中，會明確標明以套內面積計算，1.5萬/㎡。

所以，對于購房人而言，這套房子的總價實際上是不變的。只是從交易過程來說，開發商和你是按照套內面積來交易的。這和《住宅項目規范》中“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的這條要求其實也并沒有沖突。

所以，不管是以什么來計算，只不過是計算方式的改變，對多交少交多少物業費、取暖費，并沒有關系。

新建住宅要全裝修交付
亮點解讀二

《住宅規范》提出，城鎮新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風和空調、燃氣、照明供電等系統基本安裝到位，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢，達到基本使用標準。

同時，住宅交付時應當具備接通水、電、燃氣、暖氣等條件，配套設施具備交付使用條件，安全防護設施驗收合格。

同時，《住宅規范》對房屋驗收交付給出了詳細的標準。如對放水工程要求，防水墻、地面無滲漏、無積水；抹灰頂面的要求則是，粘結牢固，無空鼓，表面平整、潔凈，無裂縫，無爆灰等等。

亮點解讀三

除了按套內計算面積之外，《住宅規范》還對未來的住宅電梯安裝提出明確規定，《住宅規范》提出，四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。

具體而言，每個設置電梯的居住單元應至少設有1臺可容納擔架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應小于為1.50米×1.60米，轎廂門凈寬不應小于0.90米。

十二層及十二層以上的住宅建筑，每個居住單元設置電梯不應少于2臺，其中設置可容納擔架的電梯不應少于1臺。

對于既有住宅建筑，要求加裝電梯的載重量不應小于300千克，轎廂門凈寬度不應小于0.80米。

你羨慕了嗎？

取消公攤：重慶已經執行17年
重慶的小伙伴在哪里？！

大家還在熱議《住宅項目規范（征求意見稿）》，殊不知重慶已經執行了17年“取消公攤”！
今日頭條在“告別買100平米只得70平！住建部發文：住房按套內面積算”一文中說到：
“易居智庫研究總監嚴躍進認為，嚴格來說，房產稅按套內面積征收引發民怨較小。從更長遠的觀點看，未來要建設開放式街區小區環境，公共通道部分該如何征稅，會否增加公攤面積，如何緩解社會矛盾，都值得深思。

除了官方，一些業內人士也開始呼吁按套內面積計算。

2月22日，據中山日報報道，廣東省中山市政協委員鐘國平建議，對商品住房銷售進行立法，制定具體的操作細則。明確商品住房按套內面積進行銷售，并將此規定納入住房銷售合同。

實際上，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規定和要求。2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，要求：商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

該條例于當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據銷售的開發商，將由房地產行政主管部門責令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強在接受媒體采訪時說：“最大的目的在于讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產交易糾紛，保護購房者的合法權益。”